Nome do Fundo: | QUASAR AGRO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO | CNPJ do Fundo: | 32.754.734/0001-52 |
Data de Funcionamento: | 29/01/2019 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
Código ISIN: | BRQAGRCTF005 | Quantidade de cotas emitidas: | 5.040.000,00 |
Fundo Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
Classificação autorregulação: | Mandato: RendaSegmento de Atuação: OutrosTipo de Gestão: Ativa | Prazo de Duração: | Indeterminado |
Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | Junho | |
Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
Nome do Administrador: | BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S/A DTVM | CNPJ do Administrador: | 59.281.253/0001-23 |
Endereço: | Praia de Botafogo, 501, 6º Andar- Botafogo- Rio de Janeiro- RJ- 22250-040 | Telefones: | (11) 3383-3102 |
Site: | www.btgpactual.com | E-mail: | ri.fundoslistados@btgpactual.com |
Competência: | 06/2021 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
1.1 | Gestor: QUASAR ASSET MANAGEMENT LTDA | 14.084.509/0001-74 | Av. Pres. Juscelino Kubitschek, 1726 – Cj. 92, Itaim Bibi, São Paulo – SP | (11) 5538-4700 |
1.2 | Custodiante: BANCO BTG PACTUAL S.A | 30..30.6.2/94/0-00 | Praia de Botafogo, 501 - 5ª Andar, Botafogo, Rio de Janeiro, RJ | (21) 2533 1900 |
1.3 | Auditor Independente: Pricewaterhousecoopers Auditores Independentes | 61..56.2.1/12/0-00 | Av. Francisco Matarazzo, 1400 - Torre Torino - São Paulo - CEP: 05401-400 | (11) 3674-2000 |
1.4 | Formador de Mercado: n/a | n/.a./- | n/a | n/a |
1.5 | Distribuidor de cotas: BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM | 59.281.253/0001-23 | Praia de Botafogo, 501 - 5ª Andar, Botafogo, Rio de Janeiro, RJ | (21) 2533 1900 |
1.6 | Consultor Especializado: FCSTONE DO BRASIL CONSULTORIA EM FUTUROS E COMMODITIES LTDA. | 07.335.928/0001-76 | Av. Dr. José Bonifácio Coutinho Nogueira 150, Sala 203, 205, 207 e 209 - Jardim Madalena -Campinas - SP | (11) 3509-5400 |
1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: n/a | n/.a./- | n/a | n/a |
1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
---|---|---|---|---|
Não possui informação apresentada. |
2. |
Investimentos FII |
2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos | |
Imóvel - BRF Jataí | Renda | 19.225.571,34 | Capital | |
Imóvel - Ponte Nova | Renda | 38.255.687,23 | Capital | |
Imóvel - Paranaguá | Renda | 40.518.741,43 | Capital | |
Imóvel - Uberlândia | Renda | 41.700.000,00 | Capital | |
Cotas FII - Kinea Indices de Precos FII | Lucro na Venda | 36.174.432,60 | Capital |
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
Dando continuidade à política de investimento, o Fundo segue com o objeto de investir, em empreendimentos imobiliários no segmento do agronegócio, com a finalidade de infraestrutura, armazenagem e processamento de itens, tais como matérias-primas, insumos, produtos intermediários e produtos finais da cadeia do agronegócio, que gerem renda por meio da sua alienação, arrendamento ou locação, incluindo sua locação atípica, e por meio de contratos de built to suit, retrofit ou sale and leaseback, para fins de geração de renda, e cotas e/ou ações de sociedades de propósito específico detentores de direitos reais sobre Imóveis. O fundo também pode investir em CRIs e FIIs ligados ao agronegócio. Os gestores estão continuamente em contato com principais participantes do mercado mapeando e prospectando novas oportunidades. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
Entre julho 2020 e junho 2021 o QAGR11 concluiu a alocação em ativos-alvo e hoje possui doze ativos distribuídos entre dois locatários: BRF e Belagricola que estão localizados nos estados de Paraná, Mato Grosso, Minas Gerais e Goiás. O cap rate médio dos contratos hoje é de 9,09% a.a. e o prazo médio remanescente ponderado pelo valor do aluguel é de aproximadamente 8,5 anos. Os ativos possuem uma capacidade instalada total de 606k toneladas e o valor atualizado dos alugueis soma BRL 2,1 MM. Após alocado o fundo distribuiu um yield médio de 9,33% a.a. |
4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
A economia mundial e especificamente a brasileira, foi fortemente impactada pela Covid-19: (i) PIB Mundial apresentou retração de cerca de 3,5% ano contra ano, (ii) PIB Brasil retraiu 4,1% em 2020. Apesar disso, o PIB do agronegócio brasileiro surpreendeu, acumulando avanço recorde de 24,31% no ano, alcançando uma participação de 26,6% no PIB brasileiro, contra 20,5% em 2019. Alguns fatores explicam essa realidade: (i) Desgaste na relação comercial China e EUA, (ii) Impacto da peste suína sul africana e (iii) Crise sanitária mundial que ascendeu farol vermelho para segurança alimentar no mundo. Em 2021, a tendência de crescimento do agronegócio brasileiro persiste, a balança comercial do agronegócio registrou valor recorde em agosto de 2021, movida principalmente pela alta dos preços das commodities que o Brasil exporta atingindo usD10,90 bilhões em agosto, aumento de 26,7% em relação ao mesmo período de 2020. A capacidade estática total do Brasil é de 170 milhões de toneladas e, segundo os dados da Conab, apresenta um déficit de mais 80 milhões de toneladas (safra 2019/20), 26% desse déficit era referente a produção de soja e milho. Estudos da StoneX mostram que a velocidade de investimento em nossos centros de armazenagem é inferior ao aumento da produção agrícola, reforçando assim a necessidade de investimentos estruturais no setor armazenagem, cerne da política de investimento do Fundo. Por outro lado, o mercado financeiro, foi fortemente impactado pelas incertezas causadas pela pandemia do Covid-19 que teve início efetivo no Brasil a partir de março de 2020. Fato este que trouxe grande volatilidade, com abertura dos spreads, diminuição do valor dos ativos e redução da liquidez no mercado secundário. Após algum período de incerteza com o que seria a nova realidade, o mercado conseguiu se estabilizar. Por outro lado, o efeito dos lockdowns no cenário econômico causando déficits de insumos nas cadeias produtivas que aliado à liquidez injetada pelos BCs, resultou em forte pressão inflacionária, causou a reversão da tendência de queda da taxa básica de juros do Brasil, que chegou aos níveis mais baixos da história, e agora segue em perspectiva de alta, já tendo sido elevada em três reuniões seguidas do Comitê de Politíca Monetária (COPOM). |
4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
A elevação continua da inflação tem impacto positivo na rentabilidade da carteira dado a alocação atual em contratos atípicos indexados à inflação. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
Ver anexo no final do documento. Anexos |
6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
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Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
Imóvel - Assaí | 19.574.000,00 | SIM | 6,83% | |
Imóvel - Bela Vista do Paraíso | 27.359.000,00 | SIM | 9,69% | |
Imóvel - Cambé | 42.330.000,00 | SIM | 12,79% | |
Imóvel - Sabáudia | 13.009.000,00 | SIM | 12,77% | |
Imóvel - Campo Erê | 7.501.000,00 | SIM | 4,18% | |
Imóvel - Medianeira | 12.157.000,00 | SIM | -1,34% | |
Imóvel - Francisco Beltrão | 18.977.000,00 | SIM | -0,80% | |
Imóvel - Pato Branco | 12.376.000,00 | SIM | -0,59% | |
Imóvel - BRF Jataí | 19.144.000,00 | SIM | -3,84% | |
Imóvel - Ponte Nova | 35.446.000,00 | SIM | -9,69% | |
Imóvel - Paranaguá | 42.328.000,00 | SIM | 5,16% | |
Imóvel - Uberlândia | 43.550.000,00 | SIM | -0,85% | |
Cotas FII - Kinea Indices de Precos FII | 8.099.443,70 | SIM | 0,10% |
6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
Método utilizado para imóveis: Capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado; Empresa: BINSWANGER Brasil // Cotas: Escritural |
7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
Não possui informação apresentada. |
8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
Não possui informação apresentada. |
9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3477 - 14º andar - Itaim Bibi - São Paulo/SP Os documentos relativos à Assembleia Geral estarão disponíveis na sede do Administrador bem como no site da B3 e do Banco BTG Pactual conforme endereços abaixo: http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/ https://www.btgpactual.com/home/asset-management/fundos-btg-pactual |
10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
A Administradora disponibiliza aos cotistas o endereço de e-mail abaixo para solicitações referentes as assembleias bem como dúvidas em geral: ri.fundoslistados@btgpactual.com |
10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
i – Quanto às formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em Assembleia: Nos termos do Art. 22 da instrução CVM 472, somente poderão votas os Cotistas inscritos no livro de registro de cotistas ou na conta de depósito das cotas na data de convocação da Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente construídos há menos de 1 (um) ano. Ainda importante que todos os documentos de identificação/representação sejam devidamente apresentados. Quais sejam: (a) Para Cotistas Pessoas Físicas: cópia de um documento de identificação, tal qual, RG, RNE ou CNH; (b) Para Cotistas Pessoas Jurídicas: Cópia do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação ao(s) signatário(s) da declaração referida no item “a” acima (e.g. ata de eleição dos diretores e/ou procuração com firma reconhecida); (c) Para Cotistas Fundos de Investimento: Cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo e estatuto social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação (ata de eleição dos diretores e/ou procuração com firma reconhecida). (d) Caso o cotista seja representado, o procurador deverá encaminhar, também, a respectiva procuração com firma reconhecida, lavrada há menos de 1 (um) ano, outorgando poderes específicos para a prática do ato. ii - Quando previsto em regulamento, é possível a realização de consultas formais. Tais Consultas são realizadas por meio do envio de uma Carta Consulta para a base de cotistas, através dos endereços de e-mail dos Cotistas disponibilizados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa e Balcão (“B3” ou “Bolsa”) ou anteriormente informados ao serviço de escrituração de cotas do Fundo, para os Cotistas que não tenham suas cotas depositadas em bolsa. na qual consta a exposição do Administrador sobre os itens a serem deliberados, data limite para manifestação do voto, prazo para apuração dos votos e orientação sobre o envio da manifestação bem como documentos que devem ser anexados. Além disso, segue anexa à Consulta Formal uma carta resposta modelo com os itens em deliberação, campo para voto e itens para preenchimento de dados do cotistas e assinatura. iii – Quanto as regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto, solicitamos cotistas mandem na forma da carta resposta anexa a carta consulta até o prazo limite de manifestação de voto, por meio de envelope digital enviado, ou, em caso de recebimento de correspondência via e-mail ou em via física, por meio do e-mail ri.fundoslistados@btgpacual.com, nos termos do Art. 40 do Regulamento. Para manifestação por meio eletrônico é dado ao Cotista a possibilidade de manifestar sua intenção de voto pela plataforma de assinatura eletrônica reconhecida pelos padrões de abono do Banco BTG Pactual (“Cuore” ou “plataforma de assinatura eletrônica”). |
10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
A Assembleia em meio eletrônico (“Assembleia Virtual”) é realizada à distância com o objetivo de auxiliar os investidores do Fundo em um momento de necessidade de distanciamento social, a Administradora segue as disposições do Ofício n° 36/2020 emitido pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”), e informa através do Edital de Convocação (“Convocação”) e a Proposta da Administradora da referida Assembleia que são disponibilizadas no Site da Administradora na rede mundial de computadores e no Sistema Integrado CVM e B3 (“Fundos Net”). Diante disso, os documentos de Assembleia não são enviados no formato físico para o endereço dos investidores, salvos os casos em que a Gestão do Fundo optar por enviar a via física. Adicionalmente, com o intuito de conferir maior publicidade e transparência à realização da Assembleia, a Administradora envia a Convocação também para os endereços de e-mail dos Cotistas disponibilizados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa e Balcão (“B3”) ou anteriormente informados ao serviço de escrituração de cotas do Fundo, para os Cotistas que não tenham suas cotas depositadas em bolsa. Nos termos do Art. 22 da instrução CVM 472, somente poderão votar os Cotistas inscritos no livro de registro de cotistas ou na conta de depósito das cotas na data de convocação da Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente construídos há menos de 1 (um) ano. No que diz respeito ao acesso as Assembleia Virtual, os cotistas se cadastram através do link presente no edital de convocação para acesso a Assembleia Virtual o ocorre por meio da plataforma Webex, para o cadastro é exigido, documentos de identificação/representação sejam devidamente apresentados para validação do acesso ao cotista. Concluído o pré-cadastro os dados dos cotistas serão validados: (a) os documentos informados pelos cotista; (b) se o cotista está presente na base de cotistas da data base da convocação. Se os dados apresentados estiverem de acordo com os critérios supracitados, é enviado ao endereço de e-mail informado o link final para acesso à Plataforma da Assembleia. Durante a realização da Assembleia é eleito um Presidente e um Secretário, para que posteriormente e apresentado aos cotistas a proposta a ser deliberada. Por fim, é dado aos cotistas a oportunidade sanar possíveis dúvidas sobre os conteúdos que permeiam a Assembleia, através de um Chat All Participants (“Chat“ ou “Plataforma de Bate-Papo”). Após o encontro inicial a Assembleia e suspensa e reinstalada alguns dias após seu início com a presença de qualquer número de cotistas, nos termos do Art. 19 da Instrução CVM 472, combinado com o Art. 70 da Instrução CVM 555. Os Cotistas que conectarem à Plataforma nos termos acima serão considerados presentes e assinantes da ata e do livro de presença, ainda que se abstenham de votar. Após aprovado pelo Presidente e o Secretário, é publicado o Termo de Apuração e do Sumário de Decisões Site da Administradora na rede mundial de computadores e no Fundos Net. |
11. |
Remuneração do Administrador |
11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
A ADMINISTRADORA receberá por seus serviços uma taxa de administração (“Taxa de Administração”), composta da seguinte forma: (a) pelos serviços de gestão, será devido o montante de 0,75% (setenta e cinco décimos por cento) à razão de 1/12 avos, calculada sobre o valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO, ou, caso as cotas do FUNDO tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo FUNDO, como por exemplo, o IFIX, o referido percentual incidirá sobre o valor de mercado do FUNDO, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do FUNDO no mês anterior ao do pagamento da remuneração (“Valor de Mercado do FUNDO”), que deverá ser pago diretamente ao GESTOR; (b) pelos serviços de administração e escrituração, a ADMINISTRADORA fará jus a uma remuneração conforme tabela descrita abaixo, a incidir sobre o valor contábil do patrimônio líquido total do FUNDO, ou sobre o Valor de Mercado do FUNDO, caso a parcela do item (a), acima, seja cobrada da mesma maneira, sendo, contudo, devido um valor mínimo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) mensais, sempre corrigido anualmente pela variação do IGP-M: Até R$ 500.000.000,00 - 0,25%; De R$ 500.000.000,01 até R$ 1.000.000.000,00 - 0,20%; Acima de R$ 1.000.000.000,00 - 0,15%; (c) Os percentuais informados no item (b), acima, incidirão sempre sobre o valor total do patrimônio líquido do FUNDO (ou sobre o Valor de Mercado do FUNDO, conforme o caso) e não sobre cada uma das faixas informadas. Assim, se, por exemplo, o patrimônio líquido do FUNDO for de R$ 700.000.000,00 (setecentos milhões e reais), será devida a taxa de 0,20%, e assim por diante. | |||
Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
1.812.634,31 | 0,60% | 0,69% |
12. |
Governança |
12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
Não possui informação apresentada. |
12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
Nome: | Allan Hadid | Idade: | 46 anos | |
Profissão: | Economista | CPF: | 071.913.047-66 | |
E-mail: | ol-reguladores@btgpactual.com | Formação acadêmica: | Graduado em ciências econômicas pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro em dezembro de 1997. | |
Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 29/09/2016 | |
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
Banco BTG Pactual S.A | De julho de 2014 até hoje | Ingressou como partner no Banco BTG Pactual S.A. na posição de COO (Chief Operations Officer) da área de Merchant Banking e, atualmente, ocupa o cargo de COO (Chief Operations Officer) da área de Global Asset Management | Atualmente, ocupa o cargo de COO (Chief Operations Officer) da área de Global Asset Management. | |
BRZ Investimentos | De junho de 2011 até junho de 2014 | CEO (Chief Executive Officer) | Atuou na área de gestão de recursos | |
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
Evento | Descrição | |||
Qualquer condenação criminal | Não há | |||
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | Não há |
13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
Até 5% das cotas | 18.173,00 | 4.465.939,00 | 88,61% | 72,57% | 16,04% | |
Acima de 5% até 10% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
Acima de 10% até 15% | 1,00 | 574.061,00 | 11,39% | 0,00% | 11,39% | |
Acima de 15% até 20% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
Acima de 20% até 30% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
Acima de 30% até 40% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
Acima de 40% até 50% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
Acima de 50% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
De acordo com o previsto na Instrução Normativa CVM 472 nossa política de divulgação define prioritariamente como fato relevante eventos significativos de vacância que possam representar 5% ou mais da Receita do Fundo na data da divulgação. Para outras situações, todas são devidamente analisadas para que se confirme se devem ou não ser classificadas como um fato relevante e consequentemente serem divulgadas de acordo com a política da Administradora. A divulgação é feita antes da abertura ou depois do fechamento do mercado através dos seguintes canais: http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/ https://www.cvm.gov.br/menu/regulados/fundos/consultas/fundos/fundos.html https://www.btgpactual.com/asset-management/administracao-fiduciaria |
15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
https://www.btgpactual.com/asset-management/administracao-fiduciaria |
15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
https://www.btgpactual.com/asset-management/administracao-fiduciaria |
15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
Bruno Duque Horta Nogueira |
16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
Será de acordo com estabelecido em Assembleia Geral Extraordinária respeitando as regras do regulamento. |
Anexos |
5.Riscos |
1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |