| Nome do Fundo: | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO INDUSTRIAL DO BRASIL | CNPJ do Fundo: | 14.217.108/0001-45 |
| Data de Funcionamento: | 19/08/2011 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRFIIBCTF001 | Quantidade de cotas emitidas: | 685.000,00 |
| Fundo Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: HíbridoSegmento de Atuação: HíbridoTipo de Gestão: Passiva | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 2017/12/31 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | COINVALORES CCVM LTDA | CNPJ do Administrador: | 00.336.036/0001-40 |
| Endereço: | Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1461, 10º andar Torre Sul- Jardim Paulistano- São Paulo- SP- 01452-921 | Telefones: | (11)3035-4141(11)3035-4143 |
| Site: | www.coinvalores.com.br | E-mail: | admfundoimobiliarioa@coinvalores.com.br |
| Competência: | 12/2017 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: Coinvalores C.C.V.M. Ltda. | 00..33.6.0/36/0-00 | Av. Brigadeiro Faria Loima, 1.461 - 10 º andar - Torre Sul - SP. | (11) 3035-4143 |
| 1.2 | Custodiante: Itau Unibanco S.A | 60..70.1.1/90/0-00 | Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, 100 - São Paulo - SP. | (11) 3072-6017 |
| 1.3 | Auditor Independente: Cassuli | 03..24.332/7/00-01 | Rua Cornelio Procopio Gomes de Oliveira, 1272- Jaragua do Sul - SC | (47) 3372-0133 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: | ../- | ||
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
1.8 |
Outros prestadores de serviços¹: |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| Furtado Neto Advogados Associados | 04..15.8.4/67/0-00 | Rua Ministro Calogeras, 343 - 3º andares - Centro - Joinville - SC. | (47) 2105-3393 | |
| Perville Engenharia e Empreendimento Imobiliarios Ltda. | 75..49.1.6/13/0-00 | Rua Dona Francisca,8.300 - Bloco Z - Distrito Industrial - Joinville - SC. | (47) - 3803-2200 |
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Não possui informação apresentada. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| No Exercício findo em 31/12/2017 o fundo apresentou um resultado operacional, expurgando a variação do ajuste ao valor justo, de R$ 28.008.409,45. Considerando o impacto da variação positiva do Ajuste ao Valor no montante de R$ 21.771.851,43, o resultado final do Fundo foi de R$ 46.890.281,85. No Exercício o Fundo distribuiu aos quotistas o montante de R$ 19.070.400,00. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| A Análise se restringe ao Perini Business Park tendo em vista que o mesmo não possui atualmente concorrentes com características similares. Os Galpões industriais os quais integram o Perini Bussines Park pertencente ao Distrito Industrial de Joinville localizado ao Norte de Santa Catarina encerraram o exercício de 2017 com 273.322,80m² de ABL (273.228,06m² em 2016) de (inventário existente), dos quais, 170.133,77 pertence ao FP. F. Andromeda Fundo de Investimento Imobiliario. No Início do exercício a taxa de disponibilidade dos imóveis integrantes da carteira do Fundo estava em 7,24% o que corresponde a 7.472,17m² de área, e, para todo o empreendimento a taxa foi de 15,57% correspondente a 21.647,17m² de áreas, entretanto, no encerramento do exercício a taxa de disponibilidade ficou em 6,98% , enquanto que em todo o empreendimento a taxa ficou em 24,10% , isto porque, as devoluções superaram as locações. O total de contratos rescindidos do Fundo Brasil foi de 6.688,68m² contra 6.961,94m² de novos contratos formalizados, ou seja, representou uma absorção líquida positiva de 273,26m² . Considerando a área de todo om complexo industrial, o total de áreas devolvidas foi de 45.401,82m² enquanto que o total de áreas locadas foi de 30.718,48m² resultando em uma absorção líquida negativa de 14.683,34m² de ABL. Não houve entrega de novas áreas para o ano de 2017. A ABL do Fundo disponível para locação no final do execício foi de 7.198,91m² e para todo o complexo industrial foi de 36.330,49m² de áreas.Os preços de locação se mantiveram estáveis. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| A economia brasileira, após dois anos consecutivos de profunda recessão, apresentou em 2017 crescimento de 1 p.p. do PIB. O segmento no qual está inserido o fundo imobiliário é bastante sensível à situação econômica, ou seja, a saída da recessão, além de trazer impactos positivos de imediato, ainda que timidamente, possibilitou uma melhora na confiança dos investidores e consumidores o que poderá resultar em aquecimento da demanda futura na busca de imóveis para locação. Outra variável importante da economia que poderá influenciar positivamente o segmento dos imóveis é a taxa básica de juros que atualmente está em 6,50 p.p. ao ano, ou seja, trata-se do menor nível da história. Levando em consideração os padrões brasileiros, o nível baixo da taxa básica de juros poderá estimular o crédito tendo como consequência uma expansão dos investimentos e da atividade econômica brasileira. A administradora entende que a taxa de vacância no empreendimento está em linha com a taxa de mercado. Já como um dos sinais do fim da recessão, em 2017, os preços de locação se mantiveram estáveis. A administradora permanece confiante no potencial do Perini Business Park o qual possui características peculiares, tais como: concepção construtiva de alto padrão, localização privilegiada, tecnologia de ponta, galpões pré-fabricados com área e layout ajustados que possibilita atender demandas diferenciadas de metragens bem como as necessidades dos condôminos, dentre outras qualidades. Ademais, a expectativa é de crescimento do PIB para o ano de 2018 o que poderá acelerar a absorção dos espaços vagos no empreendimento, por outro lado, o crescimento sustentável da economia para os próximos anos poderá estar condicionado ao resultado das eleições no segundo semestre de 2018. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Condomínio Perini Business Park (Edificação) | 218.148.000,00 | SIM | 9,81% | |
| Condomínio Perini Business Park (Terreno) | 31.022.000,00 | SIM | 11,16% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Para determinação do valor justo dos ativos classificados como Propriedade para Investimentos integrantes do patrimônio do Fundo, foi utilizado o modelo de Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o ciclo operacional do empreendimento, podendo definí-lo como período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se dividem em duas partes: a) período de projeção explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos; b) valor residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Esses Fluxo de caixa futuro de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do período de projeção explícita. O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos. Para a determinação do valor de mercado do empreendimento foi criado um fluxo de caixa para o período de projeção de 10 anos. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) | |
| 0317290-70.2015.8.24.0038 | 7a Vara Cível | 1a | 02/09/2015 | 7.395.161,86 | Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda. (Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil) X Wetzel S/A, Norberto Cubas da Silva e Inge Maria Wetzel da Silva. | remota | |
| Principais fatos | |||||||
| Partes devidamente citadas. Em 16/11/2016 foi protocolada petição de acordo. Em 24/02/2017 adveio decisão de não homologação do acordo. Ingresso com agravo de instrumento em face da não homologação. O Plano de Recuperação Judicial foi aprovado e o administrador não apresentou objeção quanto ao acordo. | |||||||
| Análise do impacto em caso de perda do processo | |||||||
| Perda dos valores devidos. | |||||||
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) | |
| 0301750-45.2016.8.24.0038 | 4a Vara Cível | 1a | 03/02/2016 | 11.533.783,65 | Wetzel S/A (não há parte passiva, apenas os credores). | remota | |
| Principais fatos | |||||||
| Recuperação judicial apresentada pela Wetzel. Em 16/03/2016 foi apresentada habilitação de crédito pela Coinvalores, pedindo a inclusão de R$ 11.533.783,65 como créditos quirografários.Plano de Recuperação aprovado com ressalvas. | |||||||
| Análise do impacto em caso de perda do processo | |||||||
| Perda dos valores devidos. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Av. Brigadeiro Faria Lima, 1461 - 10° andar - Torre Sul www.coinvalores.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| O envio de matérias, temas na ordem do dia bem como os documentos pertinentes às deliberações são encaminhados para os quotistas através de correio e disponibilizados no sites da administradora: www.coinvalores.com.br; e nos sites www.bmfbovespa.com.br e www.cvm.gov.br. Na necessidade de pedido público de procuração será disponibilizado comunicado nos sites da administradora: www.coinvalores.com.br, e através do envio ao endereço eletrônico do quotista com e-mail cadastrado na administradora. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Somente poderão votar nas Assembleias quotistas inscritos no livro de registro do Fundo. O quotista titular das quotas deverá apresentar documento de identificação ou prova de representação. O procurador do quotista deverá estar munido de procuração, lavrada há menos de 1 (um)ano com poderes específicos para prática do ato, com firma reconhecida pelo quotista outorgante. O pedido de procuração deverá conter todos os elementos informativos necessários ao exercício do voto pedido e facultar ao quotista o exercício de voto contrário. De acordo com o regulçamento do Fundo a ADMINISTRADORA poderá optar por promover as deliberações mediante processo de consulta formalizada em carta, correio eletrônico ou telegrama, dirigida por ela a cada um dos QUOTISTAS, para resposta no prazo mínimo de 10 (dez) dias devendo constar da consulta todos elementos informativos necessários ao exercício ao voto. O regulamento do Fundo não dispõem de votação por meio eletrônico, todavia, fica a critério do quotista, nos termos do art. 73 da INCVM 55/14, votar eletronicamente antes da realização da Assembleia.Seja na realização da Assembleia, votação eletrônica ou condulta formal os documentos apresentados serão confrontados com a assinatura e dados dos quotistas, ou procuração, cujas informações serão comprovadas no livro de registro. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Não há previsão no regulamento. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| De acordo com o Art. 11 do regulamento do fundo a instituição administradora receberá, pela prestação de serviços de gestão e administração do Fundo, mensalmente, remuneração correspondente a 3% (três por cento) da receita bruta auferida no período. A taxa de administração deverá prevalecer, conforme deliberação em Assembleia Geral de Cotistas, ainda que o Fundo passe a integrar o índice de mercado no mês anterior, conforme disposto no parágrafo 4° do artigo 36 da Instrução CVM n° 472. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| NaN | NaN | NaN | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Fernando Ferreira da Silva Telles | Idade: | 66 | |
| Profissão: | Corretor Valores | CPF: | 307.745.278-20 | |
| E-mail: | fernandostelles@coinvalores.com.br | Formação acadêmica: | Superior | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/01/1982 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Coinvalores C.C.V.M. Ltda. | 24/06/1996 | Diretor | Sociedade Corretora | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 1.307,00 | 242.314,00 | 35,37% | 23,19% | 12,18% | |
| Acima de 5% até 10% | 1,00 | 48.226,00 | 7,04% | 7,04% | ||
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | 1,00 | 180.404,00 | 26,34% | 26,34% | ||
| Acima de 30% até 40% | 1,00 | 214.056,00 | 31,25% | 31,25% | ||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Não possui informação apresentada. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Não possui informação apresentada. |
| Anexos |
| 5.Riscos |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |